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已购一手房未过户即被开发商的债权人查封谁之过?

发布时间:2020.05.12  浏览次数:134

岳海艳律师 

远闻(上海)律师事务所 合伙人


当事人小王向开发商购买开发商自行开发的新楼盘的一套房子,双方于2014年1月签订《上海市商品房预售合同》,房屋总价490万元。合同签订之后,小王按照合同的约定在无法办理贷款支付尾款的前提下向开发商支付全额房款。开发商向小王开具了490万元房款的全额发票。

开发商于2014年5月将房屋钥匙交给小王,小王领取钥匙后,对房屋进行了装修并入住。

但是开发商没有按照合同约定在2014年7月31日将房屋过户给小王,即没有办理出以小王为产权人的小产权证,房子一直登记在以开发商为产权人的大产权证上,小王对于房子一直未过户给自己的原因不明,也未深究。

在多次催促开发商过户无果后,小王因工作忙碌,遂将此事暂时搁置。

2019年10月,小王收到该房屋所在地法院的通知,告知小王其向开发商购买的该套房屋已经被法院查封并准备拍卖,要求其尽快腾让房屋并配合房屋拍卖。

小王得到通知后,非常着急,急忙聘请律师对此做出应对。

在焦头烂额应付突如其来的诉讼之余,小王向律师提出如下问题:

“我的房子,我已经交了全款,为什么还会被法院查封?”

“我怎么做,能阻止我的房子被拍卖?”

“已购一手房未过户即被开发商的债权人查封,是谁之过?”

“我的房子怎样才会真正安全,不会被开发商的诉讼所累?”

小王的问题是所有遇到这个情况的当事人都要问的问题,我们平心静气的一个一个来看问题之所在并给出答案。

问题一:

我的房子,我已经交了全款,为什么还会因开发商的民事纠纷被法院查封?

回  答 :

从登记产权上看,小王交了全款并入住的房子还是开发商的房子,目前不是小王的房子。

小王已经交纳全部房款并取得全额发票,在买卖合同层面来看,小王已经尽了买方的付款义务,但是该房屋在被查封的时候,在交易中心登记的产权人并不是小王,而是开发商,也就是说小王还没有取得以自己为产权人的产权证,该房屋登记产权人仍旧是开发商。

开发商的债权人取得胜诉判决书并要求开发商履行债权而不得的情况下,还是可以申请法院查封开发商名下房产以履行生效判决。

问题二:

我怎么做,才能阻止我的房子被拍卖?

回  答:

小王应该马上向查封并拟拍卖系争房屋的法院提出执行异议,主张自己已经购买该房屋并实际入住,由于开发商原因一直未办理房屋过户手续,自己是房屋的实际所有人和控制人,故该房屋不能拍卖。

为了证明自己的主张,小王应该向法院提供自己的《上海市商品房预售合同》、支付全额购房款的银行流水、支付全额购房款的发票以及自己已经入住房屋的证明。

在法律层面上看,小王已经交付了房屋的全款且开发商已经将房屋交付给小王,小王已经入住且装修居住至今,实际上双方已经履行了房屋买卖的义务,只是由于行政登记上没有过户,导致小王购买的房子被法院查封。

法院在审查小王的所有证据后,应该解除对小王的房屋的查封并停止拍卖该房屋。

问题三:

已购一手房未过户即被开发商的债权人查封,是谁之过?

回  答:

肯定是开发商的过错导致小王的房子没有过户并被法院查封。谁之过不重要,重要的是立即阻止该房屋被拍卖,保证小王的利益。

经过仔细研究小王的证据,发现小王本人的《上海市商品房预售合同》附件四中明确载明系争房屋所在的整个楼盘在卖给小王之前已经做了在建房屋抵押,抵押金额为1.6个亿,抵押权人是某银行,也就说开发商在开发房子期间因经费困难,将在建的楼盘整体抵押给某银行获得了银行1.6个亿的贷款。房屋建成之后,开发商一直没有还清贷款,故导致整个楼盘的抵押没有解除,小王购买的这套房子的抵押因为不能解除,故开发商一直无法将小王购买的房子过户给小王。

经过仔细研究小王的证据并联系法院执行法官,充分了解本案的细节之后,证实小王的房子被查封是合法的,法院的查封没有错。

直接导致小王购买的房子被查封的民事判决书是一个开发商与供应商的纠纷,实际上小王购买的这套房子还真是多灾多难,这房子上有一个房子所在地的法院的司法限制也就是法院查封,同时还有一个房子在建时开发商就设在上面的在建房屋抵押。

所以,当务之急不是追究谁的过错,保住房子才是最重要的。

问题四:

“我的房子怎样才会真正安全,不会被开发商的诉讼所累?”

回  答:

当然是过户到小王自己名下,才真正安全,不会被开发商的民事诉讼所累。

就目前的情况看,小王要将房子过户过来,有两道关卡,一道是法院的司法限制即法院查封,一道就是银行的抵押。

只有解除房子上的查封和抵押,才能将房子顺利过户到小王名下。

即小王在提出执行异议,该房屋的拍卖程序停止之后,还必须马上与开发商协商将房屋过户过来,如果开发商拒绝过户,则小王应该提起诉讼要求开发商过户。

回答以上问题之后,还是要提示大家购买房屋的时候务必要注意签订购房合同之前的法律咨询和法律风险控制,如果经济条件允许,最好是聘请律师陪同购房,避免可能的法律风险。



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